השקעות נדל"ן בגרמניה

צור קשר

השקעות נדל"ן בגרמניה

מדוע לקנות נדל"ן בגרמניה ומהן האפשרויות?

במרכז אירופה שוכנת גרמניה. מדובר במעצמה של יותר משמונים מיליון תושבים ועם הכלכלה החמישית בגודלה בעולם. למדינה מעמד משמעותי באיחוד האירופאי ופרישה שלה תביא לקריסה של האיחוד. כלכלתה היציבה והחזקה של המדינה במגמת עלייה מתמשכת, כשהתושבים נהנים ממדינת רווחה תומכת.

אחד מהאלמנטים הבולטים לטובה בגרמניה הוא שוק הנדל”ן. מדובר על שוק יציב המושך אליו משקיעים מכל העולם.

נדל"ן בגרמניה ב-2020. נקודות חשובות

השקעות נדל"ן בגרמניה

          גרמניה בצמיחה. התל”ג במדינה עלה בשנה האחרונה בשיעור של 2.2%.

          דמי השכירות על דירות ונכסים במגמת עלייה ברוב חלקי גרמניה.

          ישנו גידול בקצב התחלות הבניה במדינה. בשנה החולפת היו יותר פרויקטים חדשים שזכו בהיתרי בניה לעומת שנים קודמות.

          התשואה על נכסים בגרמניה עומדות על טווח של 9%-6% בשנה.

שוק הנדל”ן במדינה נחשב ליציב וחסין ומהווה מקום עם אפשרויות אטרקטיביות

מחיר הנדל"ן במדינה – המגמה בעשור האחרון ומצב השוק כיום

ב-2008 פרץ משבר כלכלי רחב בארה”ב. משבר אשר השפיע על מדינות נוספות בעולם. משבר זה מהווה נקודת מפנה עבור מדינות רבות. הגרמנים גם כן הושפעו מאותו משבר אך לא בצורה דרמטית כפי שקרה למספר מדינות אירופאיות אחרות ולארה”ב עצמה.

למול המשבר הפכה גרמניה למדינת עוגן כלכלי. משקיעים שנפגעו בשל המשבר הכלכלי או כאלו שחששו מלהיפגע מצאו את גרמניה כיעד להשקעה יציבה ואטרקטיבית. משקיעים רבים סברו כי השקעה בנדל”ן גרמני מהווה צעד נכון, כשבמבט לאחור מסתבר שזו הייתה סברה שגויה.

מחירי הנדל”ן בכל העולם עלו בשל המשבר ובכך הקשיחו הבנקים את התנאים למשכנתאות והלוואות. בגרמניה התמונה היית המעט שונה. מחירי הנדל”ן עלו גם כן אך נותרו יחסית נמוכים בהשוואה לשאר מדינות העולם. סיטואציה שהיא תולדה לכלכלתה של היציבה של המדינה. כמות המשקיעים הרחבה שהגיעה לגרמניה עבור רכישה של נדל”ן השפיעה על האוכלוסייה.

חשוב להדגיש כי מחירי הנדל”ן במדינה נמוכים גם בשל מנגנון רגולציה אותו מפעילה הממשלה במטרה לשמור על שוק מאוזן. בנוסף לכך, שוק הנדל”ן הגרמני מושפע ישירות ממטבע האירו ולכן היחלשות המטבע בשנים האחרונות מטיבה עם משקיעים כשהכסף הזר שלהם שווה יותר אירו מבעבר. ניתן להוסיף לכך את הריביות הנמוכות בגרמניה. כל אלו מייצרים בסיס אופטימלי עבור משקיעים במדינה זו.

שיטת מיסוי הנכסים בבולגריה

על אף הסימפטיה שיש לבולגריה כלפי מדינות מערביות, נמנעה המדינה לאמץ את שיטת המיסוי הפרוגרסיבית אשר גובה מס בהתאם לגובה ההכנסות. אופן המיסוי על נדל”ן במדינה הינו אחיד ונחשב לנמוך יחסית בהשוואה למדינות אחרות. בבולגריה תשלמו כעשרה אחוזים על הכנסות מדירה להשקעה, כשברוב מדינות אירופה מס זה אינו יורד מעשרים אחוזים.

בולגריה ידועה גם כמדינה המעודדת ומזמינה אליה באופן גלוי השקעות חוץ. מה שמסביר גם את חתימתה על האמנה למניעת כפל מס מול עשרות מדינות וביניהן ישראל.

נתוני התשואות בערים מרכזיות בגרמניה נכון ל-2020

גרמניה – ממוצע כללי

  • תשואה שנתית ממוצעת משכ”ד והשבחת נכס – 9%-6%.
  • שיעור מס בפועל על ההכנסה משכירות – 2.3%-1.5%.

ברלין

  • תשואה שנתית ממוצעת משכ”ד והשבחת נכס – 10%-7%.
  • שיעור מס בפועל על ההכנסה משכירות – 2.3%-1.5%.

מינכן

  • תשואה שנתית ממוצעת משכ”ד והשבחת נכס – 8%-5%.
  • שיעור מס בפועל על ההכנסה משכירות – 2.3%-1.5%.

פרנקפורט

  • תשואה שנתית ממוצעת משכ”ד והשבחת נכס – 8%-6%.
  • שיעור מס בפועל על ההכנסה משכירות – 2.3%-1.5%.

המבורג

  • תשואה שנתית ממוצעת משכ”ד והשבחת נכס – 8%-6%.
  • שיעור מס בפועל על ההכנסה משכירות – 2.3%-1.5%.

מיסוי הנדל"ן בגרמניה

בטרם נבצע השקעת נדל”ן בכל מדינה חשוב קודם לבחון מקרוב את מערכת המיסוי בה. היותה וגרמניה מדינה פדרלית (בדומה לארה”ב) בכל מדינה ואזור נהוג אחוז מס שונה כשלכולם שיטת מיסוי זהה.

אדם הרוכש נדל”ן בגרמניה מחויב בתשלום מס רכישה, מס רכוש ומע”מ של 19%. מס הרכישה משתנה מאזור לאזור בגרמניה ונע על סקאלה של 6%-4%. מס הרכוש מחושב על פי הערך הראשוני של הנכס ולרוב יהיה נמוך מחצי אחוז ובעצם לא משמעותי.

בגרמניה ישנו גם מס על הכנסה מהשכרת הנכס. המס מחושב באופן פרוגרסיבי ולקוח בחשבון אם נלקחה משכנתא או הלוואה לצורך מימון הנכס. בנוסף, מאפשרים הגרמנים למשקיעים בתחום הנדל”ן להזדכות על חלק מהוצאות הטיפול והתפעול השוטפות ובכך לזכות בהקלה על גובה המס.

הבט נוסף שחשוב להכיר נוגע להסכם שנחתם בין ישראל לגרמניה למניעת תשלום של כפל מס. הסכם המגן על משקיעים ישראלים שבחרו להשקיע בגרמניה.

איפה כדאי להשקיע?

גרמניה מדינה רחבה ובא לא מעט ערים. בחרנו לציין שלושה ערים בולטות שבהן כדאי יותר להשקיע.

ברלין

עיר הבירה של גרמניה היא עיר תוססת, צעירה ומגוונת. שוק השכירות בברלין פורה ורחב ובעיר מגוון של דירות להשקעה במחירים נוחים גם בגלל הריבית הנמוכה. מדובר על עיר של מהגרים הן ממדינות אחרות והן הגירה של צעירים גרמנים מכל רחבי המדינה. בנוסף, מוצפת ברלין בחברות הייטק, לואו טק, מסחר, תיירות, משרדי ממשלה ועסקים משגשגים אשר תורמים גם הם לכלכלתה וחוזקה של העיר.

דיסלדורף

דיסלדורף היא עיר הבירה של מחוז נורדריין וסטפאלה בצפון מערב גרמניה במרחק של שעתיים נסיעה בלבד מאמסטרדם. היא ממוקמת על גדול נהר הריין ועל כן מהווה עיר משמעותית במסחר בגרמניה. מדובר על עיר של יותר מחצי מיליון תושבים שרבים מהם הם צעירים הלומדים באוניברסיטאות השונות, מה שמהווה בסיס יציב לשוק השכירויות בעיר.

 

קלן

קלן היא העיר הגדולה ביותר באזור נורדיין וסטאפליה וגם היא שוכנת לגדות נהר הריין. העיר מאכלסת כמיליון וחצי תושבים ו-3.5 מיליון נוספים במטרופולין העיר. לקלן היסטוריה מפוארת וכלכלה יציבה והיא מיתגה עצמה לאורך השנים כמקום מרכזי לעסקים באירופה וגם אליה הגיעו חברות ענק בתחום ההייטק, מסחר, תעשייה ועוד.

איפה כדאי להשקיע?

בית פרטי – מחיר ממוצע למטר באירו – 2000-12000 אירו למ”ר.

דירת שלושה חדרים – מחיר ממוצע למטר באירו – 3000-8000 אירו למ”ר.

דירת ארבעה חדרים – מחיר ממוצע למטר באירו – 3000-8000 אירו למ”ר.

דירת חמישה חדרים – מחיר ממוצע למטר באירו – 3000-8000 אירו למ”ר.

דירת שישה חדרים – מחיר ממוצע למטר באירו – 3000-8000 אירו למ”ר.

וילה – מחיר ממוצע למטר באירו – 2800-7300 אירו למ”ר.

נכס מסחרי \ משרד – מחיר ממוצע למטר באירו – 3000-6000 אירו למ”ר.

דירה בברלין – מחיר ממוצע למטר באירו – 2800-5500 אירו למ”ר.

דירה בהמבורג – מחיר ממוצע למטר באירו – 2200-5900 אירו למ”ר.

דירה במינכן – מחיר ממוצע למטר באירו – 5000-11000 אירו למ”ר.

מהי התשואה הצפויה?

התשואה על הנכסים בגרמניה משתנה מאזור לאזור. בברלין מדובר על תשואה ממוצעת של 4.5%-3%. אמנם לא מדובר על תשואה גבוהה ביחס למקומות אחרים באירופה, אך סוד הקסם של ברלין ושאר מקומות בגרמניה טמון ביציבות שוק הנדל”ן.

בהשוואה לישראל, בה התשואה על הדירות נעות בממוצע של 6%-3% תשואה לשנה, אך שוק הנדל”ן הישראלי רחוק מלהיות יציב לאורך זמן. על כן תוכלו אמנם לקבל תשואה גבוהה יותר בשוק הנדל”ן הישראלי בכל שנה, אך מדובר בשוק “בועתי” ללא פיקוח הדוק אשר עתיד להתפוצץ בעתיד.

מהי התשואה הצפויה?

ניתן לסכם את ההשקעה בנדל”ן בגרמניה במספר נקודות משמעויות.

  • מחירי נדל”ן נוחים.
  • שוק שכירות חי ופעיל בו ביקושים גבוהים.
  • הטבות מס למשקיעים ישראלים במסגרת הסכם למניעת תשלום מס כפול בין ישראל לגרמניה.
  • תשואה יציבה בעלת אפיק גידול ריאלי.
  • יציבות כלכלת ומדינית.
  • טווח השקעות רחב.

חשוב כמובן לקחת בחשבון שגם השקעה בגרמניה, הנחשבת למדינה מסודרת, יש וכדאי לעשות באמצעות חברות ישראליות המתחמות בהשקעות נדל”ן באירופה וגרמניה.