בשוק של ריביות נמוכות אנו מחפשים חלופות להשקעה שתביא את הכסף לעבוד עבורנו ובכך לזכות להכנסה פסיבית. בישראל עולם הנדל”ן רלוונטי עד מאוד עבור משקיעים בסדר גודל בינוני וגבוה.

נשאלת השאלה כיצד מאתרים השקעה כדאית בתחום הנדל”ן? כיצד מחשבים עד כמה היא רווחית ביחס לחלופות אחרות להשקעה?

חישוב ההכנסה מהשקעה בתחום הנדל”ן למול ההוצאות מוגדר כחישוב תשואה. איך מחשבים התשואה? מה נחשבת לתשואה טובה?

מהי תשואה בהקשרי נדל”ן ולאיזו תשואה יש לצפות?

בניגוד לאנשים הרוכשים דירה למגורים, יש את אלו הרוכשים נדל”ן על מנת להרוויח תשואה מהשקעתם. תשואת הנכס היא ההכנסה מהנכס ביחס להוצאות עליו. בישראל, התשואה הממוצעת על דירה להשקעה עומדת על תשואה של 4%-3% כשהשקעה עם תשואה גבוהה יכולה להגיע לרווחים של 8% בשנה.

בהשקעות מחוץ לישראל ניתן להבחין בנכסים להם תשואות שנתיות גבוהות יותר. חשוב כמובן לוודא כיצד חושבה התשואה, מהן הבטוחות לתשואה ולהכנסה ומהן העלויות שיש לבעלי הנכסים. יש וחלק מהם לא נלקחו בחשבון ועל כן נראה שהתשואה גבוהה יותר לעומת התשואה בישראל.

כיצד מחשבים תשואה על דירה להשקעה?

אופן החישוב פשוט אך הוא חייב להיות מדויק על מנת שנוכל לקבל בחירה מושכלת בנוגע להשקעה הכי כדאית.

דוגמה לחישוב:

ברכישה של דירה בסכום כולל של 1.5 מיליון שקלים כשאין הוצאות על הדירה לאורך השנה. אם והדירה מושכרת במחיר של 5,000 ₪ לחודש ההכנסות השנתיות על הדירה בשנה יהיו 60 אלף שקלים. במקרה זה התשואה על ההשקעה תהיה 4% שהיא בעצם 60 אלף ₪ מתוך 1.5 מיליון שקלים.

יש חישוב מדויק יותר?

יש ועלות הדירה עצמה איננה מספקת את החישוב הריאלי לתשואה? גם אם אין לדירה שרכשתם הוצאות שוטפות לאורך השנה, חשוב לקחת בחשבון גם הוצאות הנוגעות לשיפוץ הדירה לאחר קנייתה, עלות השירותים המשפטיים, עלות התיווך או כל איש מקצוע אחר ממנו קיבלנו שירות.

הבט נוסף שיש להתעכב עליו נוגע למקרה של מימון ההשקעה בעזרת הלוואת משכנתא. אם במשכנתא של 20 שנים תשיבו פי 1.5 ביחס לסכום המקורי של ההלוואה, אזי הסכום הנוסף שתשיבו חשוב שיילקח גם כן בחשבון. מעבר לכך, החישוב הפשטני שהצגנו תחילה אינו לוקח גם בחשבון את עליית ערך הנכס עם השנים. מצב אופייני ללא מעט דירות בישראל ואף בהשקעות נדל”ן בחו”ל.

חלק מהחישובים אותם נכניס למשוואות מהווים חישובים תיאורטיים בלבד והם מהווים אומדן להערכות של מומחים בתחום הנדל”ן והכלכלה. אלו הופכים את חישוב התשואה לעסק מורכב הרבה יותר.

ההמלצה היא בביצוע של חישוב ריאלי של התשואה השנתית לנכס ולצידו ליצור אף “חישוב פסימי”. חישוב הלוקח בחשבון עלויות תיקונים, חודשים בהם הדירה לא תהיה מושכרת וסיטואציות נוספות שיש וישפיעו על חישוב התשואה. שני חישובים אלו יעניקו לכם מסגרת רחבה יותר להערכת ההשקעה ובה תסריט הכי גרוע שיכול להיווצר בנוגע להשקעתכם.

מה נחשבת לתשואה טובה להשקעה?

השקעה בנדל”ן למטרת תשואה כוללת לרוב השקעה בסכומים גבוהים ולטווח ארוך. אם באפשרותכם סכומים ראשוניים גבוהים חשוב לחפש דירות להשקעה עם תשואות גבוהות מעל הממוצע סביב ה-4%. השקעה של תשואה גבוהה בנדל”ן בישראל תחשב לכזו עם תשואה של 7% ומעלה.

תשואה ממוצעת על נכסים מסחריים

אופציה נוספת להשקעות בנדל”ן בישראל היא השקעה בנדל”ן מסחרי ובו גם משרדים. האפשרות לתשואה גבוהה בהשקעה זו נוגעת בעבודה שבכל הנוגע למשרדים מדובר על שטח קטן יחסית לדירות ובכך המחיר למ”ר גבוה יותר למול מ”ר של דירה.

התשואה הממוצעת לנכסים מסחריים נחשבת לגבוהה יותר כשניתן למצוא נכסים רבים עם תשואה של 7% ואף יותר מכך. עם זאת, גם כאן חשוב לבצע חישוב ריאלי של התשואה ולקחת בחשבון כל הוצאה וזאת בכדי לקבל תמונה מדויקת לגבי התשואה השנתית.